Logement abordable : l’UE encadre les restrictions d’usage des biens privés

Le 9 septembre 2026, la Commission publie un règlement sur le logement abordable

Le 9 septembre 2026, la Commission européenne a présenté un règlement intitulé « Affordable Housing Act ». Ce texte définit les conditions dans lesquelles les communes peuvent restreindre l’usage des logements privés situés dans les zones où les prix sont les plus élevés. Il ne crée pas de nouvelle compétence européenne, mais il indique aux autorités locales quelles mesures elles peuvent prendre sans risquer d’être attaquées devant les juridictions européennes.

Selon la Commission, 51 % des citadins européens considèrent le logement comme un problème urgent dans leur quartier. Les loyers ont augmenté de 55 % à Berlin et de 103 % à Lisbonne au cours des dix dernières années. Dans le même temps, les locations de courte durée sur les principales plateformes ont progressé de 93 % entre 2018 et 2024. Dans le centre de Madrid, on compte près de 40 locations touristiques pour 100 logements destinés à la location de longue durée. Ces chiffres figurent dans le document de présentation diffusé par la Commission le jour de l’annonce.

Ce que le règlement autorise concrètement

Le texte énumère les interventions que les communes pourront adopter dans les zones qu’elles auront elles-mêmes identifiées comme « sous tension ». Il mentionne :

l’interdiction ou la limitation des locations touristiques ;
des restrictions sur l’achat de logements par des non-résidents ;
des obligations de destination pour les biens neufs ou rénovés avec des fonds publics ;
des règles réservant certains logements à des catégories d’acheteurs définies localement.

Le règlement ne rend aucune de ces mesures obligatoire. Il fournit seulement une méthodologie pour justifier leur adoption et un argumentaire juridique destiné à les défendre devant la Cour de justice de l’Union européenne.

Qui paie et qui décide

Dans le système actuel, le propriétaire supporte le coût de la restriction : il ne peut plus louer son bien à la durée ou au prix qu’il souhaite. La commune, elle, ne verse aucune indemnité. Le règlement européen ne prévoit pas de compensation financière pour les propriétaires concernés. Il se contente de valider le principe selon lequel la collectivité peut imposer une utilisation déterminée sans avoir à acheter le bien ni à en payer l’usage.

Le contribuable local finance les services de contrôle et de contentieux que ces nouvelles règles rendront nécessaires. La Commission n’indique pas le montant de ces dépenses, mais elle reconnaît que les villes devront les assumer avec leurs ressources propres.

Ce que le prix ne peut plus indiquer

Quand une commune limite le nombre de locations touristiques ou interdit l’achat par des non-résidents, le prix du logement cesse de refléter la rareté réelle. Le signal qui indiquait aux promoteurs qu’il fallait construire davantage disparaît. Le règlement ne contient aucune disposition obligeant les communes à autoriser la construction de nouveaux logements en contrepartie des restrictions qu’elles imposent. Il laisse donc aux autorités locales le soin de décider si elles veulent compenser la réduction de l’offre existante par une augmentation de l’offre future.

Les biens inoccupés et les résidences secondaires

Le texte mentionne explicitement la possibilité de taxer ou de réquisitionner les logements laissés vides et les résidences secondaires situées dans les zones tendues. Il ne fixe pas de seuil ni de durée minimale d’inoccupation. Chaque commune pourra définir ces critères, à condition de démontrer que la mesure est nécessaire pour améliorer l’accessibilité financière du logement dans la zone concernée.

Les moyens financiers restent à la charge des villes

Le commissaire européen Dan Jørgensen a déclaré, lors de la conférence de presse du 9 septembre 2026, que le règlement donne aux villes « les outils nécessaires » pour rendre plus de logements abordables. Le document ne précise pas comment les villes financeront la construction ou la rénovation de ces logements. Il indique seulement que les fonds européens existants pourront être utilisés, sans augmentation des enveloppes déjà votées.

Ce que le règlement ne résout pas

Le texte ne modifie pas les règles d’urbanisme national qui déterminent où et à quelle vitesse des logements peuvent être construits. Il n’oblige pas les communes à réviser leurs plans locaux d’urbanisme ni à réduire les délais d’instruction des permis. Il ne contient aucune disposition sur le coût des normes de construction ou sur la fiscalité du foncier. Ces questions restent du ressort exclusif des États membres.

Ce que les autorités locales peuvent faire maintenant

Les villes qui souhaitent appliquer les nouvelles règles doivent d’abord identifier les zones où la tension immobilière est la plus forte, selon la méthodologie proposée par la Commission. Elles peuvent ensuite adopter des règlements locaux qui limitent l’usage des logements privés, à condition de justifier que ces restrictions améliorent l’accès au logement pour les résidents permanents. Le règlement européen leur fournit un cadre de défense juridique, mais il ne leur apporte pas de ressources supplémentaires pour construire ou rénover.

Le 9 septembre 2026, la Commission a donc fixé les limites dans lesquelles les communes pourront décider qui peut habiter où et à quelles conditions, sans modifier les conditions de production du logement lui-même.